Logement : Pour Galian et la Fnaim, la Garantie Universelle des Loyers crée le flou

Galian, assureur des professionnels de l’immobilier et la Fnaim s’opposent farouchement à la Garantie Universelle des Loyers (GUL) proposée par la ministre du Logement, Cécile Duflot.

Le marché privé des assurances de loyers impayés risque fortement de passer à la trappe, au profit d’un système public.

Galian, un des acteurs majeurs de l’assurance des professionnels de l’immobilier, soutenu par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), bataillent fermement pour transformer le projet de loi Duflot pour l’accès au logement qui prévoit la création d’une garantie universelle des loyers (GUL) pour couvrir les bailleurs contre les loyers impayés.

Le texte défendu par la ministre du Logement doit être examiné au parlement à partir du 10 septembre. Il propose la création d’une agence publique pour gérer les risques locatifs et couvrir les bailleurs en cas de défaillances de locataires insolvables. Une taxe de 1,5% à 2% sur les loyers serait prélevée (les locataires pourraient supporter la moitié de la charge) pour financer le système.

Assurances de loyers impayés  : 50% du chiffre d’affaires de Galian

Le but étant de mieux assureur les propriétaires (tous pourront y accéder) et d’encourager la location de logements dans les zones tendues pour les ménages moins solvables qui présentent un taux d’effort (part du loyer dans le revenu) allant jusqu’à 40 voire 50%. La caution demandée à l’entrée du logement serait également moins utile, donc moins demandée.

Mais, Galian regarde d’un mauvais œil l’arrivée de ce texte. D’une part, l’assureur des professionnels de l’immobilier risque de voir s’échapper une part de son activité et de sa clientèle récupérée par une agence publique. Galian Assurances  “constitue 50% du chiffre d’affaires (40M d’euros, ndlr) du groupe et 20% de son résultat net”, indique son directeur général, Alain Ledemay.

Un nouveau machin

D’autre part, Galian pointe les risques liés à cette forme de nationalisation du marché. “Une telle agence va constituer un nouveau machin, une usine à gaz administrative qui va exiger de recruter des fonctionnaires qui connaissent moins bien le marché que les professionnels actuels”, considère George Isaac, président de Galian.

En outre, le spécialiste de la garantie financière immobilière, estime que le coût de ce nouveau dispositif a été sous-estimé. Alors que le ministère table sur un charge des sinistres de 400 à 700M d’euros par an (taux de sinistralité de 2,5% estimé) équilibrée par une taxe de 1,5% sur les loyers, Galian table sur un besoin de financement de 1,5Md d’euros par an (environ 240.000 sinistres par an estimés soit 4% de taux de sinistralité au minimum). Pour Galian, la prise en charge des locataires plus fragiles et l’aléa moral créé par cette assurance publique vont dégrader sensiblement la sinistralité.

“Des propositions souverainement ignorées

Après avoir fait pression auprès du ministère, Galian tente d’amender le texte en proposant un système mixte d’assurance privée contrôlée par l’État. Le principe de mutualisation  serait conservé et garanti par l’État. L’assureur découpe le marché en deux branches : les bons profils et profils risqués. Il accepterait d’étendre sa couverture aux ménages plus fragiles moyennant “un traitement social de l’État à cette branche, un abondement de l’Action Logement (ancien 1% Logement) à celle-ci et une affectation des excédents éventuels de la branche 2 (public pouvant accéder sans difficulté au parc locatif privé) au compte de mutualisation”, explique Galian.

Mais pour l’heure, ces propositions ne semblent pas aller dans le sens du gouvernement. et “restent souverainement ignorées“, déplore le DG de Galian.